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監管升級 房企或面臨更多考驗

時間:2021-01-12 13:19:48 來源:中國商網

  央行、銀保監會近日聯合發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱通知),將法人銀行分為五檔,根據各銀行所處的不同檔位,對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中,前者最高不超過40%,後者最高不超過32.5%。

  從“三道紅線”到“五檔分類”,從資金需求側到供給側,房地產市場金融監管進一步升級。今年的房地產市場或經歷比以往更多的考驗。

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  “三道紅線”“五檔分類”將持續發力,房企降負債或是大勢所趨。圖為山西太原,城市新建商圈高樓林立。CNSPHOTO提供

  監管更加精準

  房地產貸款集中度管理制度,即在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構,其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。根據上述通知,銀行業機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔,房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個人住房貸款佔比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

  上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示,房地產是一個資金密集型行業,很多房企都是高槓杆、高負債運轉。去年下半年以來,金融監管一直處於適度收緊的狀態,包括“三道紅線”(即剔除預收款的資產負債率不得大於70%;淨負債率不得大於100%;現金短債比不得小於1倍)和此次新規,可以説管控的精準度更高,這是好事,將更加有利於房企在規模、利潤和槓桿之間尋求平衡,避免房地產業因貸款過度集中而帶來系統性金融風險。

  “該通知旨在讓銀行把更多的錢都投放到實體經濟中去,而不是流入房地產。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示,“三道紅線”結合本次的“五檔分類”是政策組合拳的升級,避免資金流向房地產,給居民降槓桿。

  據央行《2020年三季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示,我國房地產貸款佔比較高,三季度房地產貸款佔比為24.9%,個人住房貸款比重更高,佔68.8%,而本次新規中規定房地產貸款佔比最高的為40%,個人住房貸款佔比最高值為32.5%。

  “這也意味着2021年購房貸款總額將會有所縮減,居民購房貸款難度或有所提升,預計放款更有側重性,首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大。”王小嬙説。

  北京市房地產法學會副會長兼祕書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國商報記者,房地產貸款集中度管理是房地產金融風險防範的必要手段,旨在促進房地產市場平穩健康發展,推動金融、房地產同其他實體經濟的均衡發展。

  融資環境趨緊

  事實上,2020年上半年,受疫情因素影響,我國綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕,房企融資出現“小陽春”,如1月海外債融資規模超1200億元,3月信用債發行規模超千億元,均為全年最高值。下半年,房地產金融監管不斷強化,“三道紅線”融資新規落地,行業資金呈現出緊平衡狀態,9月及10月房企信用債、海外債融資規模明顯下降。

  2020年11月13日,銀保監會發文指出,保險資財務性股權投資,標的企業不得直接從事房地產開發建設。這也意味着險資通過“明股實債”形式進入房地產領域將受限,房企融資渠道再收縮。11月25日,多家信託公司收到來自監管部門的窗口指導,要求嚴格壓降融資類信託業務規模,房企融資監管持續收緊。

  而與此同時,未來兩到三年,房地產行業債券需償還規模保持高位,房企面臨一定的現金流考驗。中指研究院分析,2017年,隨着國內融資渠道的收緊,房企紛紛發行海外債券進行融資,目前,大部分債券逐步進入還款期。2021年,包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元,其中,海外債券償還規模為4083億元,公司債券需償還規模為3744億元;2022年,房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平;2023年,這一規模將大致維持在8000億元水平。

  “穩是常態化調控目標,資金面轉向穩槓桿。”王小嬙對記者表示,未來房地產行業將更加弱化金融屬性,轉向穩槓桿、去槓桿,牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。“三道紅線”“五檔分類”將持續發力,房企降負債或是大勢所趨。

  “長遠來看,金融新規有利於房企的可持續經營。”趙秀池認為,但目前房地產市場融資仍很緊張,房企或抱團取暖,通過合作合資重組等方式來應對困境。

  房企分化加劇

  在金融嚴監管的背景下,財務穩健的龍頭房企與國企融資規模和成本優勢明顯。2020年,千億元以上企業債券發行規模佔比較高,其發行的信用債、海外債分別佔百億企業信用債、海外債發行總額的62.7%、64.1%。在融資成本方面,千億元以上企業海外債券融資成本均值在8%以下,而同期的300億-500億元、100億-300億元企業海外債融資成本均在10%以上。

  中指研究院數據顯示,2020年龍頭房企成功發行多筆低成本債券,如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下,龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4%以下,企業融資優勢明顯。

  東方金誠房地產行業高級分析師謝瑞表示:“不同房企受此次新規的影響程度有所不同,部分區域佈局欠佳、債務負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規影響較大,金融機構或將進一步壓縮其融資額度,提高融資成本,對其業務的持續發展產生不利影響。”

  在融資環境趨緊的情況下,房企分拆多元化業務上市掀起新高潮。據克而瑞研究統計,截至2020年12月18日,當年共有7家房企成功在港交所上市,共有17家房企旗下物業公司成功上市,其中僅下半年就有14家,同時還有7家正在排隊中。此外,房企分拆業務板塊上市不僅侷限於物業,也有代建、園林管理等。

  克而瑞研究認為,房企之間的發展也將出現分化,高槓杆房企發展受限,未來增速放緩,而部分財務能力優秀的房企則將得到更多的機會,行業面臨新一輪洗牌。

  中指研究院建議,未來房企更需鍛造自身內功:在投資方面,應選擇基本面優質的城市或企業深耕區域進行投資,有利於銷售去化,通過合作拿地來控制風險,緩解資金壓力;在經營方面,注重對產品與服務的精心打造,適時升級產品,同時,構建線上線下營銷閉環,提升營銷效率;在融資方面,企業應加大股權類融資,提升所有者權益,進行類REITs(房地產信託投資基金)融資。


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編輯: 趙名揚
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