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多省規範房東租金個税 對房東、租客影響有多大?

時間:2021-01-12 13:30:20 來源:第一財經

  為了規範個人出租房屋個税徵管,近期雲南、湖南、河北、黑龍江等省份税務部門先後發佈公告,明確了住房租金實際税負低至0.5%~1%。其中,雲南、黑龍江明確為0.5%。

  多位財税專家告訴第一財經,房屋租金個税負擔較輕,1000元租金房東最低只需繳納5元個税。不過,房東出租房屋除了繳納個税外,還需要繳納增值税(1.5%)、房產税(4%),因此總體來看租金實際税負在5%左右,有些採取綜合徵收的地方税負更低。

  但是,實踐中由於徵管難度大、房東主動申報意願低,租客也不願房東將税負轉嫁給自己,實際交税的房東並不多。此次地方規範個税徵管,短期也難以改變這一現狀,對房東、租客影響較小,即便房東全額交税並轉嫁給租客,漲幅應在5%左右。

   租金個税徵管規範

  房東獲得租金收入屬於財產租賃所得,需要依法繳納個税,目前對個人出租住房實施10%優惠税率,而非住房依然為20%的法定税率。

  為進一步規範個人出租房屋個人所得税的税收徵管,促進房屋租賃市場健康發展,近日國家税務總局雲南省税務局發佈《關於個人出租房屋個人所得税徵收管理有關事項的公告》,重申房東需要繳納個税。其中對目前普遍採用的核定徵收,明確了租金收入按5%核定應納税額,住房減按10%税率徵收個税,實際税負為租金為0.5%。

  河北、黑龍江、湖南等地也曾發佈類似公告。其中,湖南、河北在租金個税核定徵收上,由市州税務局按租金收入的5%~10%核定應納税所得額,住房減按10%税率徵收個税,因此實際税負0.5%~1%。

  中國政法大學施正文告訴第一財經,租金個税有據實徵收和核定徵收兩種方式,前者允許房東在税前扣除修繕房屋等支出後來納税。但實踐中房東較少獲得合法、準確的成本費用憑證來扣税,不能準確計算住房租賃成本費用。因此採用核定徵收,目前各地核定比例很低,優惠力度較大,因此租金實際個税負擔較輕。

  “從上述地方公告來看,住房租金0.5%~1%税負並沒有增加房東負擔,跟以前相似。”復旦大學經濟學院税務專業學位行業導師汪蔚青告訴第一財經。

  按照現行法律,個人出租房屋不僅要交個税,還需要繳納(租賃合同)印花税、增值税、房產税、城鎮土地使用税等。不過為了支持租賃市場發展,2008年財政部 税務總局出台了優惠政策,免徵印花税和城鎮土地使用税,增值税税率降為1.5%,房產税税率降為4%。

  施正文表示,由於出租住房租金涉及税費較多,一些地方直接將這些税費打包採用綜合徵收率,一般在5%左右。

  近些年為了減輕納税人負擔,2019年至2021年底所有地方均減半徵收包括房產税在內的“六税兩費”,個人出租住房的房產税税率因此降為2%。一些地方給予了更加優惠的個人出租住房税收綜合徵收率,比如深圳對月租金低於10萬元的個人出租住房,徵收率為2.5%(房產税2%、個税0.5%),北京同樣為2.5%。

  實際交税較少

  施正文表示,長期以來房租租金納税很難收,因為税務部門掌握不了租房等信息,而且向個人徵收難度也較大。而房東不懂如何交税,或者不願交税。

  汪蔚青認為,目前老百姓(77.560, 6.23, 8.73%)錯誤地認為不要發票則不需要交税。房客很少會向房東索要發票,如果索要發票這部分税負可能轉嫁給租客,因此房東主動申報納税較少。而税務部門也很難全面掌握租房相關信息以及數據真實性,因此徵税難度大。

  隨着政府部門信息共享,數字政府加快推進,以及公民納税意識逐步增強和徵管能力提高,長期來看房東主動申報納税將增多。

  施正文認為,目前針對房東的個人住房租金個税優惠政策力度較大,這也使得專門從事投資房產出租的人税負較輕,不利於個税公平。因此個税制度改革應該進一步深化,可以考慮將租賃所得納入綜合所得,加大個税調節力度。


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編輯: 趙名揚
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